这次，我想以《民法百例精选 I：财产权的一般原则》第 9 版第 43 条“时效取得租赁权”、1987 年 6 月 5 日最高法院判决为依据，来出题并作答。
这些问题是案例研究问题。
有关案例的详细信息，请参阅民法案例博客：“通过时效取得租赁权”、“可以援引时效的人”和“履行留置权”
答案中的条款引用于答案下方。
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照片来源：K.G.Hawes Corner via photopin（许可）
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问题
其中，涉案土地的所有者为X，而涉案土地的占用者为甲、乙和Y。
1998年4月1日，甲方将土地出让并移交给乙方，并承诺“产权上出了点问题，但如果有必要，我愿意承担责任”。
1998年6月15日，乙方与Y方就该土地签订了租赁合同，乙方为出租人，Y方为承租人，使用目的为该建筑物所有权。此时，乙方已向Y方明确说明了上述涉案土地权利所在地的情况。
涉案土地于1998年7月1日由乙方移交给Y方，自该月起，Y方将约定的租金转入指定银行账户。
该大楼于1998年10月1日动工，1999年3月1日竣工，产权登记在Y名下。此外，在动工前，该土地一直处于空置状态。
在此情况下，土地实际所有人X于2018年8月1日以土地权属问题为由向Y公司提起诉讼，要求Y公司拆除建筑物、腾出土地。
那么，Y能否拒绝X的诉讼请求呢？解释您的理由，然后考虑您的主张是否可以接受。
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回答
第1, X 要求 Y 拆除建筑物并腾出土地，以归还基于该土地所有权的物权。
作为回应，Y 主张对该土地的占用权并寻求拒绝驱逐。
Y 声称拥有土地租赁权作为其居住权。
但Y方与乙方签订的该土地租赁合同，是X方对所拥有的土地的第三方租赁合同，该类合同同样成立（第560条、第559条），但其效力仅限于在乙方与Y方之间建立了债权关系。由于乙方不拥有土地所有权，也不拥有其他租赁土地的权利，因此，Y方原则上不能取得与乙方相抵触的租赁权（如第605条已转化为物权的租赁权）。
因此，Y 可以提出以下请求：1. 涉案土地的租赁权是在 20 年后依法取得的（第 163 条）； 2.乙方依据时效取得该土地所有权（第162条）的，被主张（第145条）； 3.留置权受到异议（第295条）。
第2，涉案土地的租赁权是依照法律规定取得的
1. 租赁权是否可因时效取得
第163条规定的“所有权以外的其他财产权利”是否包括租赁权？
即使是“所有权以外的其他财产权”，其债权也不能因时效取得。这是因为诉讼时效的目的是尊重永久的事实状态，而索赔通常通过一次付款来满足和消除。
根据现行《民法典》，租赁权是一种债权（第601条），因此，时效取得的可能性被否定。
然而，租赁权虽然是一种债务，但它也具有持续使用的权利。尤其，房地产租赁权是人们生活和事业的基础，具有重要的社会意义，被视为财产权（《土地及房屋租赁法》第605条第10条第1款）。考虑到时效制度尊重永久性事实状态的目的以及权利的重要性，我们认为时效取得应当被认定为第163条定义的“所有权以外的财产权”。
2. 取得租赁权的时效要求
（1）Y是否满足租赁权取得时效的条件？
根据第 163 条和第 162 条，租赁权取得时效的条件为：(i)租赁权 (ii)“以自己的意思行使”，(iii)“和平”且“公开”地行使”，(iv)和(v)“已经过去十年或二十年”。为了享受时效的利益，必须满足（vi）“援引时效”的规定（第 145 条）。
既然Y已被告知该土地权利所在地的情况，那么Y是否可以被判定为对乙缺乏权利存在过失，从而可以确立20年的诉讼时效？
要求 (i)、(ii) 和 (iii) 是可以接受的。问题是（ⅳ）（ⅴ）。
（2）（iv）“行使租赁权”是指“对该物件的使用和收益”（第 601 条）。我们认为，该条款的含义要求（i）存在对该土地持续使用和受益的外在事实；（ii）客观上表达了该使用和受益是基于租赁的意思表示。这是因为：（1）作为诉讼时效制度的目的，尊重永久性的事实状态，所要求的基本要求；（2）为了确保真正所有人有机会中断诉讼时效，使诉讼时效的结束不会对真正所有人造成意外，是必要的。
本案中，根据乙方与乙方签订的租赁协议，①乙方对涉案土地持续使用；②乙方持续支付租金的事实表明其使用是基于租赁目的。
因此，要求（iv）也得到满足。
（3）（v）“二十年过去了。”
问题是把起点设在哪里。
若以Y接收该土地的日期1998年7月1日为基点，截至2018年8月1日提起驱逐诉讼之日，已过去20年。然而，如果以该建筑动工日期1998年10月1日为起点，到提起驱逐诉讼的2018年8月1日，还没有过去20年。就“使用该物并获益”而言，应从哪个时间点开始被视为诉讼时效的起点？
取得时效制度的目的在于尊重永久的事实状态，并将其上升为权利关系，但另一方面又需要确保权利真正人有中断时效的机会，使得时效的完成不会对权利真正人造成意外。因此，起点应当是真正权利人能够辨识的财产开始使用的时间点，也就是客观、现实地开始使用财产的时间点。
在这种情况下，即使土地移交给Y，它仍然空置着，未被使用，直到建筑工程开始。真正权利持有者X 能够识别该场地的实际使用，始于 1998 年 10 月 1 日，即建设开始之日。因此，诉讼时效的起算点应为1998年10月1日，即工程开工之日。
截至 2018 年 8 月 1 日提起驱逐诉讼时，距离 1998 年 10 月 1 日开工建设还不到 20 年。
因此，（v）“已过去 20 年”的要求不符合。
3.因此，关于租赁权已因诉讼时效取得的主张不予采纳。
第3. 乙方援引该土地所有权取得时效
1. 乙方因时效取得该土地所有权（第162条），则乙方即取得该土地的租赁权，并因此取得相对于Y方优先的租赁权（土地及房屋租赁法第10条第1项）。
乙方是否依法取得了该土地的所有权？ Y 可以援引此条（第 145 条）吗？
2（1）第一，乙方对涉案土地的所有权是否依法取得？
既然乙方已被告知该土地权利所在地的情况，那么乙方对于甲方没有权利至少可否认定为过失，从而可否设立20年的诉讼时效？
根据第 162 条，长期取得所有权的条件是 (i)“占有他人物品”，(ii)“意图占有”，(iii)“和平”和“公开”，(iv) 和 (v)“已过二十年”。为了享受时效的利益，必须满足（vi）“援引时效”的规定（第 145 条）。
（2）乙方通过买卖合同取得X方拥有的该土地，并以占有为目的，持续和平、公开地占有该土地（即使在出租给乙方后，乙方仍然通过Y方间接占有该土地）。
此外，从1998年4月1日土地移交给业主到2018年8月1日提起驱逐诉讼，已经过去了20年。
满足要求 (i) 至 (v)。
3（1）那么，Y 能否援引乙方的取得时效（vi）？
Y 是否属于可以援引乙方取得时效的“当事人”（第 145 条）？有权援引该法律的人的范围成为一个问题。
（2）我们认为，第145条中的“当事人”限于因时效而直接受益的人。因为，第145条规定“当事人的援引”是时效生效的前提，其目的在于尊重当事人的意思表示，如果当事人无意援引，那么与当事人没有直接法律关系的第三人即使知道有这种关系的存在，也会无视当事人的意思表示而随意援引，这违背了第145条的本意，也是不允许的。
Y 所处的境地是，如果 乙依据诉讼时效取得土地，则 Y 将获得土地租赁权，从而能够获得完全的租赁权。然而，如果 Y 无法援引该时效，Y 将处于不利地位，因为它将不得不拆除建筑物并腾出土地。换言之，可以认定Y与乙方之间存在直接的权利关系，Y是乙方取得权利的直接受益人。
Y 是有权援引法律的人。
4 故Y公司得援引乙方对该土地所有权的时效性，主张其对该土地具有可终止使用的租借权（土地及房屋租借法第十条第一项），以拒绝X公司的驱逐请求。
第4. 留置权的反对
1. Y 公司可以行使其留置权，并拒绝腾空有关土地，直到其收到对 乙公司提出的损害赔偿要求（第 561 条、第 559 条和第 415 条）作为其担保债权（第 295 条）。
2. 但如前所述，由于乙方取得该土地所有权的诉讼时效已过，Y方得以取得完整的租赁权。乙方无权要求赔偿损失。
由于没有担保债权，因此不允许行使留置权。
由于Y可以主张其租赁权，因此可以说它不再需要行使其留置权。
第5. 据此，Y方得主张乙方已取得该土地所有权，并主张其可行使的租赁权（土地及房屋租赁法第10条第1项），以拒绝X方的驱逐要求。
结尾
（所有权的时效）
第 162 条 一个人以占有为目的，和平、公开地占有他人财产达二十年，即取得该财产的所有权。
2. 一个人以和平、公开的方式占有他人物品十年，并有占有意图，且在开始占有时本着善意且无疏忽，则该人将取得该物品的所有权。
（所有权以外的财产权的取得）
第一百六十三条 一个人以和平、公开的方式，为自己行使所有权以外的其他财产权的，依照前条的规定，经过二十年或者十年，取得该权利。
（处方适用）
第一百四十五条 除非当事人援引时效，否则法院不能依据时效作出裁判。
（留置权的内容）
第 295 条 占有他人财产的人如果对该财产产生债权，可以留存该财产，直至债权得到偿付。然而，如果索赔尚未到期，则不适用。
2. 如果财产的占有是通过非法行为开始的，则前款规定不适用。
（适用于有偿合同）
第五百五十九条 本节规定适用于买卖以外的其他有偿合同。但合同性质不允许时不适用。
（出卖他人权利的出卖人的义务）
第五百六十条 买卖的标的为他人权利的，出卖人有义务取得并将该权利转让给买受人。
（他人权利买卖中的卖方保证）
第五百六十一条 前条规定，出卖人不能取得出卖的权利并将其转让给买受人的，买受人可以解除合同。在这种情况下，如果卖方在签订合同时知道该权利不属于卖方，则他/她不能要求损害赔偿。
（租）
第六百零一条 租赁合同是当事人一方同意将某物供对方使用、收益，对方同意支付租金的，租赁合同成立。
（房地产租赁的完善）
第六百零五条 不动产租赁经过登记后，对以后取得该不动产物权的人发生效力。
（土地租赁权能力完善等）
第十条 即使租赁权未经登记，如果租赁人拥有已登记的土地上的建筑物，则租赁权可以对抗第三人。
2. 前项情形，即使建筑物被毁坏，只要承租人在土地上明显处张贴可识别该建筑物的必要事项、建筑物被毁坏的日期及将建造新建筑物的事实，租赁权仍然有效。但是，如果建筑物被毁坏之日起已过 2 年，则仅限于在该日期之前建造并登记了新建筑物的情况。