民法案例100选I[第9版]第68期
在建建筑物的第三方施工
所有权
（最高法院，1979 年 1 月 25 日）
本次，我们来看一下“第三人对在建建筑物进行施工及所有权归属”的案件。
具体来说，问题是“如果分包商中途停止工作，而客户又委托其他人完成工作，那么已完工建筑物的所有权会怎样？”
这就是故事。
◇
photo credit: Rosmarie Voegtli art and nature via photopin (license)
土地和建筑物是分开且独立的房地产
首先，我们来回顾一下作为讨论起点的“原则”。
这是，，
“土地和建筑物是分开且独立的房地产。”
这就是原则。
不言而喻，这是显而易见的。 。
（不动产及动产）
第八十六条 土地和土地上固定装置为不动产。
2.除不动产之外的所有物品均视为动产。
3.不记名债权被视为动产。
“土地和建筑物是分开且独立的房地产。”
这意味着建筑物不是附着在土地上的东西。
基于这一原则，可以得出“客户即土地提供者不能通过扣押取得新建建筑物的所有权”。
那么这座新建筑将归谁所有呢？
一、合同双方之间的建筑物所有权
首先，在旨在完成一栋建筑的建筑工程合同中，谁拥有已完工的建筑，客户还是承包商？
（合同）
第六百三十二条 当事人一方承诺完成一定的工作，另一方承诺就该工作成果支付报酬，合同生效。
劳动合同中确定所创作作品所有权的规则是“材料原则”。
换言之，“作品的所有权最初属于提供全部或者大部分材料的一方”。
“它属于提供所有材料的人。”
例如，
１.在典型的新建建筑情况下，承包商提供所有建筑材料在客户的土地上建造建筑物，完工建筑物的所有权最初属于提供材料的承包商。交付后所有权即转移给客户。
在劳务合同中，“交付与支付报酬属于同时履行的关系”。
（报酬支付时机）
第六百三十三条 报酬必须在交付作品标的物时支付。但无须交付物品时，准用第六百二十四条第一项的规定。
我收到了货品并付款了。此时，已完工建筑物的所有权将转移给客户。
这是真的。我已经付出了代价，所以所有权应该转移给我。 。最终的问题变成了“他们什么时候搬家？”
判例法也处于同样的地位。 （1914年12月26日重大决定等）
其依据是第 637 条第 1 款规定“自标的物交付时起”。
（承包商保修期限）
第六百三十七条 依前三条规定修复瑕疵、请求损害赔偿、解除契约，应当自工作标的交付之日起一年内为之。
2.工作标的无需交付的，前款规定的期间，自工作完成时起计算。
他们的意思是，当物品交付时，所有权就转移给了客户。
所以，已完工建筑物的所有权是由“物质原则”决定的，但是……
但规定“当事人有其他意思表示的（特别约定或者默示同意的），从其规定”。
这是基于契约自由原则的自由。
例如，如果合同价款在建筑物竣工前已经全部支付，则可以推定双方之间存在默示协议，即建筑物竣工后，建筑物的所有权归属于委托人，除非有特殊情况。有这样的先例。 （1971 年 3 月 5 日最高法院判决等）
那么，回到“唯物主义”
2 .“委托人提供全部或者大部分建筑材料”的，建筑物竣工后，建筑物的所有权自然属于提供材料的客户。
判例法也处于同样的地位。 （1932 年 5 月 9 日重大决定等）
本案是一个典型的案例，即承包方提供全部建筑材料并建造建筑物，因此建成后的建筑物的所有权原本属于提供材料的承包方。
但在本案中，“出现了多名承包商”。
“第一个承包商”完成部分工作，然后“第二个承包商”接手并完成整个建筑。每个人都提供了自己的材料。 。
那么这座已完工的建筑的所有者是谁？
两者之间并无合约关系。这是另一回事。
问题就变成了：“在没有合同关系的双方之间，建筑物所有权如何分配？”
二. 无合同关系当事人之间的建筑物所有权归属
在这种情况下，由于无法通过合同关系的解释来决定，因此将通过“适用《民法典》所附规定”来处理。
我们来分场景来看一看。
1.“他人利用自有材料，通过附加施工手段，将已被视为独立财产的未完工建筑物完工”
2.“当他人使用自己的材料对施工部分（预制区域）进行加工并在其成为独立的房地产之前完工时。”
这就是“未完工建筑被认定为独立房地产”和“优质”这两个词发挥作用的地方。
什么时候它会被视为单独财产？立前是什么？
我们以前在建设中的11号楼中见过这种情况。
在建的建筑物何时成为房地产？
那么，什么时候某物才会真正成为房地产呢？
总结一下这个判例的内容：
当可以根据《房地产登记法》将其登记为建筑物时，可以说它属于房地产类别。
无需已完工的建筑物即可进行注册。
即使建筑物正在建设中，只要它有屋顶和周围的墙壁，并作为固定在土地上的独立结构存在就足够了。可能没有地板或天花板。
也就是说，法院判决，如果一处房产有屋顶和周围的墙壁，作为固定在土地上的独立结构而存在，则可以视为独立房地产。
您说“我们不需要地板或天花板，只要有屋顶和周围的墙壁就足够了”是什么意思？
这被称为“免受风雨侵袭的状态”或“与外界空气隔绝的状态”。
但值得注意的是，该先例规定的是“住宅建筑”的标准。
可以注册为房地产的建筑包括“无墙的多层停车场和平台”，而“屋顶和周围墙壁的外部隔热”并不总是房地产的要求。
最后，看来，是否认定为独立房地产应该根据“建筑类型”进行个别判断，同时也要考虑到一般商业惯例等。
如果在建的建筑物不是单独财产
本案中，首要涉及的问题是，在建建筑物（即所谓的“kenzen”）在成为独立的房地产之前的法律性质。
从法律角度解释这一点似乎有些困难，但从根本上来说，“建前”是什么？这就是故事。
不是房地产。所以呢？如果它不是不动产，那么它就是动产，对吗？是的，它是动产。没关系。
有的学术理论认为，“建前”已被吸收（附属于）土地所有权。
但是，与其说是“并入土地所有权”，不如说是“‘建前’属于提供材料的人，提供材料的人就是‘建前’的所有者”，这样的说法更为自然。
本案也认定“原则上属于动产”。
考虑到这一点，让我们看看上述两种情况。
1.关于“他人以自有材料对已认定为独立不动产的未完工建筑物进行施工时”的处理
这是因为，在“第一承包商”阶段，该结构已经“具有屋顶和周围的墙壁，并作为固定在土地上的独立结构而存在”。
在这种情况下，此事将根据《民法典》第242条有关不动产扣押的规定处理。
（不动产扣押）
第242条 不动产所有人取得该不动产附着物作为从物的所有权。但这并不妨碍其他人以所有权形式附加该物品的权利。
原承包商作为不动产的所有人，将获得附着材料的所有权。
因此，承包商随后使用自己的材料完成工作将被要求索赔其损失。 （第248条）
（因合成、混合或者加工而提出的赔偿请求）
第二百四十八条 因适用第二百四十二条至前条的规定受到损失的人，可以依照第七百零三条、第七百零四条的规定请求赔偿。
（返还不当得利的义务）
第七百零三条 无合法原因而取得他人财产或者劳动所得的利益，给他人造成损失的人（本章以下称受益人）应当在利益范围内返还利益。
（受益人恶意的返还财产的义务等）
第七百零四条 恶意取得受益人利益的，应当返还所取得的利益以及利息。在此情况下，如果仍然造成损害，当事人应当承担赔偿责任。
2. 关于“他人在尚未成为独立房地产的建设部分（预制件）上使用自有材料完成建设工程时”的处理
这就是所谓的在成为独立房地产之前的“假装”案件。
“伪造”的法律性质是动产性质。
动产扣押的规定是《民法典》第243条。
然而，在建筑施工合同中，这不仅仅是将动产附加到动产上的问题；“对材料所做的加工”具有特殊价值，“完工建筑物的价格在很大程度上高于原材料的价格”。
因此，适用规定处理该事项的《民法典》第246条，而不是规定将动产简单地附加于动产的第243条，被认为是适当的。
（动产的扣押）
第二百四十三条 不同所有者的数件动产，因附着物关系不可分割且无损害的，该合成动产的所有权属于主动产所有者。当分居会产生过大费用时，情况也是如此。
（加工）
第二百四十六条 一个人（本条以下称加工人）对他人的动产进行加工的，加工物的所有权属于材料所有者。然而，如果作品的价值远远超过材料的价值，加工者就获得作品的所有权。
2.前款规定的情况下，如果加工者提供了部分材料，则只有当材料的价值加上劳动所产生的价值超过他人拥有的材料的价值时，加工者才取得加工产品的所有权。
这里就是这种情况。
换句话说，第一个承包商完成了部分工作（预制阶段），然后另一个承包商接手，增加工作，并完成建筑，每个承包商都提供自己的材料。 。事实就是如此。
因此，根据《物权法》第246条的规定，“承揽人为完成工程而追加施工，所提供材料的价值与该工程所产生的工程价值之和，超过原承揽人原提供的工程和材料的价值”时，建筑物的所有权归属于追加施工并完成工程的承揽人。
因此，第一个承包商必须要求赔偿损失。 （第248条）
现在，在“两个承包商之间”的情况下，建筑物的所有权属于承包商，他是“处理者”，增加了工作以完成建筑物。
由于承包商提供了全部的建筑材料，因此，无论从合同双方，即委托人与承包商之间的关系来看，建筑物的所有权都属于承包商，即“材料提供者”。所有权在交付时转移给客户。这是常见的情况。
但答复是“如当事人有不同意思表示（特别约定或者默契）的，应当按照其规定”。
本案即表达了这种单独意思表示（特别约定）。
换言之，本案中承包商（负责处理建筑物的一方）与客户之间有特别约定，规定“建筑物的所有权属于客户”。
因此，最终通过这一特殊条款，可以得出“竣工建筑物的所有权属于客户”的结论。
上面我们已经看到了讨论的主要流程。
现在让我们仔细看看此案和判决的细节。
○
案件
客户 Y 已与 A 建筑公司签订合同，负责建造该建筑物。
此外，X公司将大部分施工工作分包给A建筑公司，并立即开工，使用X公司自己采购的材料完成了屋脊加高，并完成了屋顶衬垫的安装。
然而，分包商X收到的A建筑公司签发的用于支付分包商费用的所有支票和本票均被拒绝兑现，由于没有收到付款的希望，分包商X停止了工作，没有铺设任何屋顶瓦片或粉刷毛坯墙壁。
因此，客户Y与A工程协商解除合同，并与B工程签订续建合同。合同中包含一条特殊条款，规定“该建筑所有权属于Y”。
B 建筑公司使用自己的材料完成了这项工作，铺设了屋顶并粉刷了毛坯墙。
随后，将根据主张该建筑物所有权的X的申请，执行法警保管的临时禁令。
临时禁令撤销后，B建筑公司继续施工并完成了该建筑。
在此情况下，X 主张对该建筑的所有权并对 Y 提起诉讼，要求撤空该建筑。其理由是“若适用民法第243条（动产扣押）的规定，自装配式建筑成为独立不动产时起，该建筑的所有权即归属于X”。
确实如此。
○
判断
当承包商建造建筑物时，建筑物处于未建造状态，且尚未成为独立的不动产，而第三方提供材料并进行施工以完成建筑物作为独立的不动产时，建筑物所有权的问题不是由《民法典》第 243 条的规定决定，而是由同一法典第 246 条第 2 款的规定决定。
这是因为，与动产简单地附着于另一动产而可以忽略对其所进行加工的价值的情况不同，在建筑物建造等情况下，对材料所进行加工具有特殊价值，并且成品建筑物的价格明显高于原材料的价格，因此适合根据《民法典》中有关加工的规定来确定所有权的归属。
本案中，依据《民法典》第246条第2款确定建筑物所有权时，应当理解为，应将B建筑公司进行的建筑和材料价格与X公司建造的建筑物价格进行比较，而不是根据X公司建造的建筑物在通过B建筑公司的工作满足独立不动产要求时的状态，而是根据执行临时处置时建筑物的完工状态。但是，由于前者远远超过后者，因此，涉案建筑物的所有权不属于X公司，而属于建造者B建筑公司。
另外，由于B建筑公司与Y公司之间存在关于所有权转让的特别协议，如前所述，必须说，根据该特别协议，涉案建筑物的所有权最终属于Y公司。
首先，关于“当事人使用自备的材料对工程部分（预制件）进行加工，并在其成为独立的不动产之前完成”的情况的处理，判决书指出，“关于不动产的所有权问题，应依据第246条第2款有关加工的规定来确定，不应依据第243条来确定”。
关于“适用第246条第2项确定所有权时价格比较的时点”，判决书指出“应以假处分时财产完成的状态进行比较，而非以独立不动产的条件满足为比较标准”。
据称，如果本案中没有执行临时禁令，则该日期将被视为“完成时”。
如果您要评估一件工艺品的价值，我认为根据完成时间来比较价格是很自然的。
经过价格比较，最终确定“两家承包商”的所有权归B建设公司，而B建设公司是后来添加工作以完成建筑的“加工者”。
本案中，承包商B建筑与客户Y之间有一项特殊协议，规定该建筑的所有权属于Y。判决书认定，“根据该特别协议，该建筑的所有权最终归属于客户Y”。
◇
概括
若仅从本文的主题“第三人对正在建造的建筑物进行建设及所有权归属”这一问题来看，答案很简单，“适用《民法典》第246条第2款的规定处理”。
但前提条件是，
在建的建筑物什么时候成为独立财产？
所谓“立前”的法律性质是什么？
首先，该建筑物是否附着于土地？
有这样一个讨论：
还，
“关于业主与承包方之间建筑物所有权归属的问题”——最合适的选择是实质性原则
和，
“两个承包商之间的建筑物所有权归属问题”〜民法第242条？第243条？第 246 条第 2 款？
那是另外一个问题。
不同的事实，决定不同的案件处理方式、不同的规定适用、不同的结论。
此案位于哪里？
请再检查一下。
○
这次就到这里。