民法案例百选（上）【第9版】第43期
租赁权的时效取得
（最高法院，1987 年 6 月 5 日）
这次我们来谈谈“租赁权的时效取得”。
第一百六十三条 所有权以外的其他财产权的时效取得。
这包括租赁权吗？
○
照片来源：K.G.Hawes Corner via photopin（许可证）
○
租赁权是否可以通过时效取得
（所有权以外的财产权的取得）
第一百六十三条 人以和平、公开的方式，为自己行使所有权以外的其他财产权的，依照前条规定的区别，经过二十年或者十年，取得该权利。
虽然是“所有权以外的其他财产权”，但债权不能因时效而取得。这是因为索赔通常通过一次付款就能得到满足和消除。
可以依时效取得的“所有权以外的财产权”的例子包括地上权、地役权、地役权等用益物权。 （具有继续使用权的物权）这一点似乎与时效取得很契合。
因此，“租赁权”。根据现行《民法典》，租赁权是一种债权，通过时效取得的权利似乎会被拒绝。
（租）
第六百零一条 租赁合同自当事人一方同意将某物使用、收益给另一方，另一方同意支付租金时成立。
但“继续使用权”与用益物权相同。尤其，不动产租赁权往往是人们生活、经营的基础，又因其重要的社会意义，往往被“实现为物权”（第605条）。
（房地产租赁的完善）
第六百零五条 不动产租赁经过登记，对以后取得该不动产物权的人发生效力。
在这种情况下，它可以被认为与用益物权相同。
因此，“租赁权”作为《物权法》第163条规定的“所有权以外的其他财产权”，也与用益物权一样，被认定为具有时效取得。
依时效取得地役权的要求
问题是，租赁权的取得需要满足哪些条件？
一个有用的参考是第 283 条，该条规定了地役权的取得是依据时效。
（依时效取得地役权）
第 283 条 地役权只有在连续行使并且能够从外观上被识别的情况下，才可以依时效取得。
第283条规定，地役权的取得，应当具备下列条件：
① 持续锻炼
② 外部可识别性
它列出了两个要求。
① 持续行使的要求可以说是确认权利时效的基本要求。
换句话说，取得时效只不过是“一种试图将有关财产的永久占有的事实状态提升到某些情况下的权利关系的制度”（最高法院，1967 年 7 月 21 日）。这个想法是为了尊重事实的永久状态。确实，我认为“持续行使”的要求可以说是累积时效制度的目的所要求的基本要求。
①要件可以说是“凭借时效取得财产的人，为了享受时效取得制度的利益所必须具备的要件”。
② 关于外部可识别性的要求
相比之下，（b）外部可识别性的要求可以说是“保护因时效取得而遭受不利影响的财产真正所有者的要求”。
换句话说，要求财产“必须处于外观上可识别的状态（即对所有者而言）”，以便取得时效的完成不会让真正的所有者感到意外，并且真正的所有者有机会中断时效。 （最高法院于 1987 年 12 月 15 日表示，所有者有“了解”该财产的可能性。）
让我们参考这一规定来看一下这一判例法。
○
案件
继承人很多，事情很复杂，但为了简化它……
有土地的真正所有者 X，还有另外三个人：甲、乙 和 Y。
甲方将该土地出售给乙方，并称“产权上稍微有点问题，但如果有必要，我愿意承担责任”。
换言之，乙方对于甲方权利的缺失存在疏忽。
随后，乙方将该土地出租给Y方，Y方在该土地上建造房屋并居住。
在此情况下，Y公司占用该土地20年后，土地的真正所有者X公司向Y公司提起诉讼，要求Y公司拆除建筑物、腾出土地。
庭审中，Y公司表示要援引诉讼时效，称“自Y公司开始占用该土地以来已过去20年，本人已依据诉讼时效取得了该土地的租赁权”。
确实如此。
○
判断
本院判例认为，当存在“继续使用他人土地”及“客观上表明以出租意思表示使用”的外部事实时，土地租赁权应解释为民法第163条规定的时效取得。
当承租人根据与自称是他人土地所有人的人之间达成的租赁协议，和平、公开地“继续使用土地”并“继续支付租金”时，可以合理地解释为上述要求得到满足，并且承租人在其与土地所有人的关系中，在《民法典》第163条规定的时效期间届满后，根据时效取得了土地的租赁权。
法院作出此项裁决后，发现 Y（其似乎存在过失）因 20 年诉讼时效已过而依法取得了该土地的租赁权。
让我们一步一步地进行。
首先，土地所有人X向Y提起的拆除建筑物、强制拆迁的诉求，是基于土地所有权的物权返还请求。
作为回应，Y 声称拥有该土地的占用权并试图拒绝驱逐。
但乙方与Y方就该土地签订的租赁合同，是X方就其所有土地签订的第三人租赁合同，该合同虽然成立（第560条、第559条），但仅构成乙方与Y方之间的债权关系，乙方并不享有土地所有权及其他租赁土地的权利，因此，原则上Y方并不取得具有对抗效力的租赁权（物权）。
因此，Y公司可以辩称，由于已经过了20年，其已经“依法取得了该土地的租赁权”。
关于“租赁权是否能以时效取得”的问题，如前所述，现行《民法典》规定，“租赁权”是一种债权（第601条），原则上否定债权以时效取得。但是，由于租赁权是一种持续使用的权利，尤其是房地产租赁权，由于其往往是人们生活和事业的基础，被认为具有重要的社会意义，因此租赁权有可能根据第163条的定义，作为“所有权以外的财产权”而因时效而取得。
那么，取得租赁权需要什么条件呢？
获得租赁权的要求
（所有权的时效）
第一百六十二条 一个人以占有为目的，和平、公开地占有他人财产二十年，即取得该财产的所有权。
2. 一个人以和平、公开的方式占有他人物品十年，并意图占有，如果在开始占有时，他/她是善意的并且没有疏忽，则他/她取得该物品的所有权。
（所有权以外的财产权的取得）
第一百六十三条 一个人以和平、公开的方式，为自己行使所有权以外的其他财产权的，依照前条规定，经过二十年或者十年，取得该权利。
（处方申请）
第一百四十五条 除非当事人援引时效，否则法院不能依据时效作出判决。
根据第163条及第162条，取得租赁权的条件如下：
1.“10年或20年”
2.“租赁权”
3. “为了自己而做”
4. 和平公开
5.“锻炼身体。”
如果诉讼时效为 10 年，
6. 承租人在租赁开始履行时“诚信”且“无过失”。
并利用处方
7.“援引诉讼时效”是必要的。
在这种情况下，长达 20 年的诉讼时效是一个问题，并且要求 1、2、3、4 和 7 被接受。
问题在于要求5，“行使租赁权”。
对此，判决书具体列出了租赁权取得时效的两项要件。
我们认为这两项都表明了“行使租赁权”的含义。
换句话说，
① 土地的继续使用
② 客观表达租赁意愿
我认为可以公平地说，这些与第283条列出的“两个要求”是一样的。
第 283 条列出了地役权因时效取得的两个要件：①持续行使；②外部可识别性。
①判决中关于土地持续使用的要求可以说是“取得时效制度的目的（尊重永久性的事实状态）所要求的基本要求”，这在第283条中也有规定。
判决意见第②项的要求“客观表达租赁意思表示”，可以说是“要求取得时效的完成必须为真实所有人所认识，以使真实所有人不会措手不及，并为其提供中断时效的机会”。可以说，这是对因时效取得而遭受不利影响的真正所有人的保护要求。
判决书中引用了“继续支付租金”作为客观表达租赁意愿的具体例子。
在这种情况下，Y 也满足要求 5（继续使用土地和继续支付租金）。
因此，Y 满足取得时效的条件，被认定为已经根据时效取得了对涉案土地所有人 X 的土地租赁权。
由此，X与Y之间就该土地签订了租赁协议。（本案中，出租人乙因无法履行租赁合同而撤销租赁合同。）
Y可以向X主张其租赁土地的权利，并拒绝X拆除建筑物和收回土地的请求。
○
概括
以下案例是“房地产租赁权的时效取得”成为问题的例子。
1. 边界纠纷型：当事人占用有争议的边界区域并继续支付租金的案件
2. 非法转租：非法转租土地的承租人声称其转租权已依法取得的案件
3. 无效事由类型：租赁合同无效的情况
4.第三人租赁：与自称是他人土地所有人的人（无权者）签订租赁合同的情况。
这就是本案所关注的内容。
5. 未经授权转让：土地租赁权未经批准而转让，而受让人声称租赁权已按时取得的案件。
在所有这些案件中，判例法都承认了通过时效取得租赁权的可能性。
○
这次就到这里。
至此，民法典总则全部结束。