建築中の建物(大審院昭和10年10月1日)

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民法判例百選Ⅰ[第8版] No.11
建築中の建物
(大審院昭和10年10月1日)

今回は、建築中の建物が「不動産となる時期」についての判例です。

「不動産となる時期」?

なぜ、それが最高裁まで争われ、判例百選に載るほどの意味をもつのでしょう?

そんな、お話です。

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なぜ「不動産となる時期」?

それは、「独立の不動産に至っているか否か」の認定次第で、物権変動の問題の処理手順が、全く異なってくるからです。

つまり、「建築中の建物が独立の不動産に至っていた」とすると、その後の物権変動については、民法177条の適用問題となります。

これに対して、「独立の不動産に至っていなかった」とすると、その物権変動について、177条の適用はありません。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)

第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

具体的な処理手順は、後述しますね。

建築中の建物が不動産となる時期

では、「不動産となる時期」とは、具体的に、いつの時点をいうのでしょう?

本判例が言っていることを、順を追って要約すると、

建物として不動産登記法により登記することができるに至ったときは、不動産の部類に入ったといえる。

登記することができるためには、完成した建物の存在を必要としない

工事中の建物といえども、屋根および周壁を有し、土地に定着した一個の建造物として存在するに至っていれば足りる。床や天井はなくてもよい

つまり、「屋根および周壁を有し、土地に定着した一個の建造物として存在するに至っていれば」独立の不動産といえる、と判示しました。

「床や天井はなくてもよい、屋根および周壁でOK」ってどんな状態でしょう?

これについては、『雨風が凌げる状態』とか『外気分断性』とか、いわれています。

ただ、本判例は、「住宅用建物」についての基準を示したもの、であることに注意です。

不動産として登記できる建造物のなかには、例えば、「壁のない立体駐車場やプラットフォーム」などもあり、「屋根と周壁」という『外気分断性』は、常に、不動産の要件となるわけではありません。

結局、「独立の不動産と認められるか否か」は、「建物の種別」に応じて、取引上の一般慣行等をも考慮しつつ、個々に判断されるべきもの、とされているようです。

○   ○   ○

本判例では、「建築途中の建物が、独立の不動産に至っている」と認定されています。

ここでは、場合を分けて、検討してみましょう。

つまり、建築途中の建物が、1、独立の不動産に至っていた場合(本判例の事案)、2、独立の不動産ではなかった場合、に分けて、みてみましょう。

1、建築途中の建物が、独立の不動産に至っていた場合

本判例も、そう認定しています。

本事案は、少々、複雑なので、分かりやすく単純化した事案を設定して、みていきましょう。

〇 事案 〇

Aは、住宅用建物の建築に着手。建築途中の建物が独立の不動産に至った後、XとYにそれぞれ譲渡され、Yが先に登記を備えた。そんな事案。

この場合は、単に、二重譲渡の事案ですよね。177条の適用場面であって、登記を備えたYは、所有権をXに対抗できる。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)

第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない

2、建築途中の建物が、独立の不動産ではなかった場合

この場合は、まず、「独立の不動産に至る前の建築途中建物(いわゆる「建前」)」の法的性質が問題となります。

法的性質なんていうと、難しそうですけど、要するに、「建前」って何だ?って話です。

不動産ではない。じゃあ、何だ?不動産ではないのなら、動産でしょ?はい、動産です。それでOKです。

この論点は、「建築請負人が途中交代した場合における完成建物の所有権の帰属」で出てきますよね。

学説のなかには、「「建前」は土地所有権に吸収(付合)されている」とみる説もあります。

しかし、「土地所有権に吸収されてしまう」とみるよりも、「「建前」は、材料を提供した人のもの、材料の提供者が「建前」の所有者である」とみるのが、自然だとおもいます。

本判例も、「建前は動産である」といっています。

これを前提として、事案を設定してみましょう。

〇 事案 〇

Aは、住宅用建物の建築に着手。その後、建築途中の「建前」が、Xに譲渡され、Xが建物を完成させました。ところが、Xが保存登記をする前に、Aが、Yに建物を譲渡、Yが保存登記を先にしてしまいました。そんな事案。

完成建物の所有権を原始取得したXが保存登記をする前に、なんと、Aが完成建物をYに譲渡しています。で、Yが先に保存登記をしてしまった。。

とはいえ、Aは、無権利者ですよね。無権利者から譲り受けたYも、当然、無権利者です。無権利者のした登記は、無効です。これが原則。

では、この場合に、「事情を知らなかったY」を保護することは可能でしょうか?

つまり、真の所有権者はX、無権利者Aから譲り受けた善意者Yの保護。。

どうでしょう?

そうですね。「94条2項(類推適用)の可否」が問題となりますね。

(虚偽表示)
第九十四条  相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。

2  前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない

1)無権利者Aに所有権者のような外観があり、2)それをYが善意(無過失)で信じ、3)真の所有権者Xに所有権を失ってもやむを得ない程の帰責事由があること、これらの要件を充たした時に、Yは保護され、所有権を取得します。Xに、余程の帰責事由がない限り、成立しないとはおもいますけど。。

参照:民法94条2項の類推適用

まとめ

以上のように、「建築途中の建物が独立の不動産に至っているか否か」によって、物権変動の処理手順が全く異なります。

「屋根と周壁でOK!」ってだけのことですけど、その認定が持つ意味は、結構、大きかったりするのですね。

今回は、以上です。

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